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Le marché de Sharjah
Transactions, prix, loyers et acheteurs : les derniers chiffres officiels, sourcés et datés, sans promesse.
En bref
Un marché qui a doublé en 2025, et qui tient.
Après une année 2025 record (65,6 Md AED, +64,3 %, 132 659 transactions), Sharjah a enregistré 46,8 Md AED sur les neuf premiers mois de 2026, soit +5,6 % en valeur et +14 % en nombre de transactions. Les ventes résidentielles ont plus que doublé au premier semestre (13 081 contre 6 140, Savills).
Les acheteurs viennent de 130 pays. Après les Émiriens (22,4 Md AED), les Indiens sont le premier groupe étranger (plus de 6,8 Md AED), devant les Syriens, les Pakistanais, les Jordaniens et les Irakiens. 9 891 nouveaux investisseurs sont apparus en 2026, dont 4 526 étrangers hors pays arabes.
Sources : Sharjah Real Estate Registration Department (SRERD), transactions de janvier à septembre 2026 (Gulf News, 13/10/2026 ; Khaleej Times, 14/10/2026) ; Savills, marché résidentiel de Sharjah T2 2026 (Khaleej Times, 04/08/2026), prix demandés.
Les transactions
Quatre périodes, une même dynamique.
Valeur totale des transactions immobilières enregistrées à Sharjah (ventes, crédits et autres opérations), selon le SRERD.
Sources : SRERD via Gulf News (bilan 2025, janvier 2026 ; neuf mois 2026, 13/10/2026) et Khaleej Times (premier semestre 2026, 15/07/2026). Khaleej Times inverse les deux taux de croissance des neuf mois : nous retenons ceux de Gulf News et d'Alef (+5,6 % en valeur, +14 % en nombre).
Prix et rendements · 2026
À Sharjah, le prix d'entrée reste l'argument.
Les ventes résidentielles ont plus que doublé au premier semestre 2026, et les prix demandés des appartements se sont tassés après la forte hausse de 2025, tandis que ceux des villas progressaient encore. Savills situe la demande la plus forte sur le front de mer d'Al Khan et d'Al Mamzar pour les appartements, à Masaar, Al Zahia, Hayyan et Sharjah Sustainable City pour les villas.
Sources : Savills, marché résidentiel de Sharjah T2 2026 (Khaleej Times, 04/08/2026), prix demandés ; Bayut, rapport annuel Sharjah 2025 (rendements bruts par quartier : de 3,9 % à Al Khan à 7,1 % à Ajmal Makan City pour les appartements). Rendements bruts, sur prix demandés, avant frais et charges ; le net est inférieur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Contre-valeurs à 1 € ≈ 4,21 AED.
Prix et loyers demandés
Les prix, quartier par quartier.
Les écarts sont forts : un appartement d'Al Nahda se négocie moitié moins cher au sq ft qu'un appartement neuf d'Aljada. Les projets récents de Muwaileh et du front de mer tirent les prix vers le haut ; les quartiers plus anciens offrent les rendements bruts les plus élevés.
Bayut, rapport annuel Sharjah 2025 (mis à jour le 19/10/2026), prix moyens demandés sur un an ; chiffres d'annonces, pas de transactions. 1 000 AED / sq ft ≈ 2 560 € / m².
Le contexte
Les loyers, et la règle des trois ans.
En moyenne, les loyers demandés à Sharjah atteignaient 41,4 AED le sq ft en août 2026, +1,8 % sur un an. Depuis la loi n° 5 de 2024, un loyer ne peut pas augmenter pendant les trois premières années du bail sauf accord des deux parties, puis pas plus d'une fois tous les deux ans : un propriétaire achète un loyer stable plus qu'un loyer en hausse.
Sources : Bayut via Khaleej Times (05/10/2026), loyers annuels moyens demandés pour des appartements (villas pour Tilal City), août 2026 ; loi de Sharjah n° 5 de 2024 sur les relations entre bailleurs et locataires, en vigueur depuis le 19/09/2024 (Gulf News, 24/09/2024).
Questions fréquentes
Le marché, en réponses.
Aucun rendement n'est garanti. Sur les annonces de 2025, Bayut estimait les rendements bruts des appartements entre environ 3,9 % à Al Khan et 7 % à Al Nahda ou à Ajmal Makan City, avant charges ; le net est inférieur. La loi n° 5 de 2024 gèle les loyers pendant les trois premières années d'un bail. Demandez les loyers réellement obtenus sur des biens comparables.
Peu. Depuis la loi n° 5 de 2024 (en vigueur le 19 septembre 2024), un loyer ne peut pas augmenter pendant les trois premières années du bail, sauf accord des deux parties ; ensuite, pas plus d'une fois tous les deux ans, selon les taux fixés par le Conseil exécutif. Le bail doit être attesté par la municipalité dans les 15 jours, et la résiliation anticipée coûte au moins 30 % du loyer restant, sauf accord contraire.
Dubaï est le marché le plus grand et le plus liquide des Émirats. Sharjah, voisin immédiat, coûte nettement moins cher à l'achat (environ 1 010 AED le sq ft pour un appartement au T2 2026, Savills) et attire des acheteurs qui travaillent à Dubaï. En contrepartie : une pleine propriété limitée aux projets approuvés, des loyers encadrés sur trois ans et un marché locatif de courte durée moins développé. La comparaison.
Oui, dans les projets de développement approuvés par le Conseil exécutif : depuis la loi n° 2 de 2022 et la résolution n° 30 de 2022, les étrangers y achètent en pleine propriété, sans limite de durée. 52 projets étaient approuvés en septembre 2026, dont Maryam Island, Aljada, Masaar et Al Mamsha. Hors de ces projets, la propriété reste réservée aux Émiriens et aux ressortissants du CCG.
Oui. La vente sur plan relève de la résolution du Conseil exécutif n° 34 de 2018 : le projet est enregistré au SRERD avant la commercialisation, le contrat de vente initial y est enregistré, et le premier versement ne peut dépasser 20 % du prix sauf accord exprès. Les promoteurs indiquent un compte bancaire propre au projet. Le guide de l'achat sur plan.
Aucun impôt foncier annuel, aucun impôt sur les loyers et aucun impôt sur la plus-value pour un particulier : l'impôt sur les sociétés ne s'applique pas aux revenus immobiliers d'une personne physique sans licence (décision n° 49 de 2023). Ce qui est prélevé : l'enregistrement au SRERD, les charges de copropriété, l'attestation des baux (4 % du loyer annuel) et la TVA dans certains cas. Le détail.
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